Sous quel format acheter les SCPI: en direct, au sein de l’assurance vie, à crédit ou bien en démembrement? Les réponses dans cet article.
Investir en parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), consiste à acheter des parts d’une société qui investit dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, murs de boutique, hôtel, école, maison de retraite…). Elle gère ces immeubles et vous reverse la part des loyers qui vous revient. Selon votre situation patrimoniale et vos objectifs, il existe plusieurs façons d’acheter des SCPI.
Vous pouvez acheter des parts directement à la société émettrice ou bien par l’intermédiaire de votre banque, assurance ou conseiller patrimonial accrédité.
A lire: SCPI: avantages, inconvénients, comment ça marche?
(Cet article ne constitue en aucun cas un conseil financier professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhension du sujet issue de mon expérience)
1. Acheter ses parts de SCPI comptant.
Si vous avez de l’épargne ou des liquidités, vous pouvez acheter les parts de SCPI au comptant.
Si vous détenez les parts de SCPI en direct, vous devrez chaque année en déclarer les revenus. Ces revenus fonciers seront taxés à votre tranche marginale d’imposition et soumis, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit une fiscalité maximale de 62,2% (45 + 17,2%).
De plus, la valeur des parts de SCPI intègre la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Cette solution est donc à privilégier si vous n’êtes pas ou faiblement imposé et ne détenez pas ou peu d’immobilier locatif.
Cela convient bien à une personne qui souhaite percevoir des revenus tout de suite, par exemple, parce qu’elle a une petite retraite ou bien souhaite arrêter ses activités professionnelles avant l’âge de la retraite et n’aura que peu de revenus de ses placements immobilier.
C’est une bonne manière de placer l’argent d’une vente immobilière quand on se sent âgé et qu’on ne veut plus suivre la location immobilière en direct.
Avantage : un revenu immédiat
Inconvénient : forte taxation si vous est imposable dans les tranches élevées.
2. Acheter ses parts de SCPI à crédit
Vous pouvez également acheter vos SCPI à crédit.
Généralement, vous achèterez ces SCPI auprès de votre Banque qui financera aussi le crédit.
L’intérêt d’un achat à crédit est que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers si vous déclarez au réel et viennent donc réduire votre revenu imposable le temps du crédit. Vous pouvez ainsi décider de prendre un crédit qui se terminera au moment où vous souhaitez interrompre vos activités professionnelles pour pouvoir profiter de ce revenu. L’économie d’impôt sera d’autant plus élevée que votre tranche marginale d’imposition est forte.
Avantages : vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit et investir davantage que votre mise de départ sans trop alourdir votre fiscalité.
A lire : Comment baisser ses impôts (ou pas) avec les SCPI fiscales
3. Acheter des SCPI au sein de l’assurance vie
Vous pouvez aussi acheter des SCPI au sein de votre contrat d’assurance vie. Votre banquier saura certainement vous proposer des contrats en unités de compte qui proposent des SCPI. Le choix est plus limité qu’un achat en direct.
Les revenus générés par la SCPI seront alors soumis à la fiscalité de l’assurance vie. Ils sont donc nettement moins imposés que si vous achetez vos SCPI en direct. Par contre, on ne peut pas prendre de crédit pour investir en SCPI au sein du contrat d’assurance vie.
Cette solution vous conviendra si vous avez de l’épargne à placer, et que vous souhaitez améliorer le rendement global de votre assurance en évitant d’alourdir votre fiscalité.
Les SCPI au sein de l’assurance vie sont fiscalisées comme des capitaux mobiliers et non pas immobiliers.
Avantage : davantage de liquidité car les SCPI ne vous appartiennent pas. C’est l’assureur (votre banque) qui en est le propriétaire fiscalité attractive de l’assurance vie.
Inconvénients : choix limité de SCPI, choix limité d’assurance vie, rendement moindre car l’assureur prélève des frais de gestion. Pas d’achat à crédit.
4. Investir en démembrement temporaire de propriété
Cette solution est particulièrement intéressante si vous souhaitez percevoir un revenu après une certaine période, par exemple pour compléter votre retraite.
Ce mécanisme consiste à scinder l’usufruit (le droit de toucher les revenus) de la nue-propriété (la possession) des parts de SCPI pour une période précise, souvent 10 ou 15 ans. A la fin de ce délai, le démembrement prend fin, l’usufruit disparait et vous récupérez la propriété entière des parts. Vous recevez alors les revenus de la SCPI.
Avantages : usufruitier et nu-propriétaire bénéficient d’une décote à l’achat sur le prix des parts démembrées (plus le démembrement est long, plus la valeur d’achat baisse), pour le nu-propriétaire : aucune fiscalité pendant la période du démembrement.
