SCPI: avantages, inconvénients, comment ça marche?

C’est quoi une SCPI ?

SCPI pour Société Civile de Placement en Immobilier.

C’est ce qu’on appelle la pierre papier. La SCPI est un investissement collectif dans un ou des immeubles professionnels.

On n’investit donc pas tout seul mais on n’investit pas non plus dans un seul immeuble. Généralement, le particulier investit dans une SCPI qui possède un parc immobilier de plusieurs immeubles en France ou à l’étranger.

Une société de gestion se charge de gérer ce parc. Elle collecte les fonds auprès des investisseurs, achète les immeubles, trouve les locataires, s’occupe de l’entretien, de la collecte des loyers, des travaux, etc…

L’investisseur récolte les loyers correspondants à sa quote-part dans ce parc immobilier. Les revenus des loyers sont versés chaque trimestre avec un décalage d’un trimestre pour le premier versement (dont il faut tenir compte en cas d’achat à crédit)

C’est un investissement à long terme étant donné les frais d’entrée et le peu de souplesse du marché de la revente. L’AMF (autorité des marchés financiers) conseille d’investir pour au moins 8 ans.

(Cet article ne constitue en aucun cas un conseil financier professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhension du sujet issu de mon expérience)

Avantages pour l’investisseur

  • Plus de soucis de gestion des locataires, de loyers impayés, de relations avec le syndic, bref aucune contrainte de gestion
  • Des revenus trimestriels réguliers
  • Un rendement entre 4 et 6%, des taux pas facile à atteindre actuellement sur de la location au particulier en direct.
  • La mutualisation des risques : si un locataire ne paie pas, l’impayé est « dilué » dans les centaines d’autres loyers. D’autre part la perte de ce loyer est également partagée entre tous les associés. Vous pouvez encore réduire ce risque en achetant différentes SCPIs. La diversification des achats au sein même de la SCPI réduit aussi le risque de crise sur un secteur particulier (crèche, entrepôts, maison de retraite, commerce, etc…)
  • Un faible effort d’investissement : vous pouvez commencer à acheter à partir de 1000 euros. Et revendre seulement une partie de vos parts si vous le souhaitez.
  • Plus liquide qu’une maison ou un appartement. Vous pouvez vendre une partie de vos parts de SCPI, vous pouvez difficilement ne vendre qu’une pièce de votre maison.
  • Facilité  lors de la succession (et oui, on meurt tous un jour) ! Les SCPIs sont déjà en parts donc facile à distribuer entre tous les héritiers. D’autre part les SCPIs peuvent être souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Inconvénients

  • La potentielle difficulté de revente des parts. Le marché n’est pas aussi fluide que la bourse et en cas de crise économique touchant le marché de l’immobilier, il se peut qu’on ne puisse pas revendre ses parts.
  • Une déclaration d’impôt assez difficile à compléter surtout si on « s’amuse » à investir à l’étranger.

Pourquoi investir en SCPI

  • Pour préparer sa retraite

Si on veut compléter sa retraite avec un revenu immobilier, la SCPI de rendement est une bonne solution surtout si on ne veut pas s’embêter avec tous les soucis de gestion.

  • Parce qu’on en a assez des soucis et des risques de l’immobilier en direct.

Voilà, tout est dit. C’est vraiment là que réside tout l’intérêt de la SCPI.

  • Se constituer un patrimoine même si on ne peut ou veut pas acheter son propre appartement

Vous n’avez pas assez d’apport pour acheter un appartement et préférer louer, ou bien vous voyagez tout le temps et vous ne souhaitez pas investir en direct.

  • Provisionner pour les études des enfants

Et se constituer un patrimoine peu à peu.

  • Réduire ses impôts grâce aux SCPI fiscales

 

La fiscalité des SCPI

Les revenus tirés des SCPI sont imposables. Les revenus fonciers sont imposés comme n’importe quel autre revenu foncier. Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts si vous avez contracté un crédit pour acheter vos parts. Il peut y avoir aussi des revenus financiers si la SCPI a procédé à des placements lorsqu’elle a trop de trésorerie.

La société de gestion expédie un récapitulatif des loyers qui vous ont été versés. Le document est plus ou moins clair en fonction des sociétés de gestion. La première déclaration n’est pas évidente quand on a des SCPIs variées dont certaines achetés à l’étranger et/ou à crédit. Mais pas d’inquiétude, les services des impôts sont sympas et vérifient chaque déclaration. On peut leur demander de l’aide en cas de difficultés.

 

La société de gestion de la SCPI

Que vous recherchiez des informations avant d’investir ou souhaitiez suivre simplement vos investissements, vous trouverez toutes les informations nécessaires sur les sites des sociétés de gestion de SCPIs.

Elles ont en effet l’obligation de diffuser des documents d’informations tels que rapports annuels, bulletins trimestriels, note d’information et statuts. Si vous êtes investisseur, vous recevrez tous ces documents par courrier.

Une assemblée générale réunissant tous les associés a lieu une fois par an. Lors de cette assemblée, les comptes sont approuvés ou discutés ainsi que tout ce qui concerne l’activité de la SCPI. C’est aussi à ce moment-là que sont élus les membres du conseil de surveillance dont n’importe quel associé peut faire partie après avoir déposé sa candidature. Le conseil de surveillance est composé d’au moins 7 associés et contrôle le travail de la société de gestion.

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