Les SCPI Fiscales sont elles intéressantes pour faire diminuer vos impôts? quels sont les différents types de SCPI fiscales? Les économies sont-elles garanties?
L’investissement en SCPI Fiscale consiste à acheter des parts d’une société de gestion qui investit dans des biens immobiliers défiscalisés. L’objectif principal de ces sociétés civiles de placement immobilier n’est donc pas la rentabilité mais bien de vous faire baisser le montant de votre impôt sur le revenu. Elle s’adresse donc aux foyers qui payent beaucoup d’impôts.
(Cet article ne constitue en aucun cas un conseil financier professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhension du sujet issue de mon expérience)
Pourquoi s’intéresser aux SCPI fiscales?
Comme pour une SCPI de rendement, le gros avantage est de ne pas avoir à gérer soi-même les biens. Trouver les locataires et s’occuper en général de la gestion du bien prend beaucoup de temps et présente toujours un risque de non-paiement du loyer ou de dégradation. Dans une SCPI, les risques sont mutualisés et la gestion prise en charge par la SCPI. Vous avez juste à recevoir les loyers directement sur votre compte et à les déclarer au fisc chaque année.
Si vous payez beaucoup d’impôts, il vous faut donc examiner cette possibilité d’investissement qui présente toutefois plus de risques et de contraintes qu’une SCPI de rendement.
Contrairement aux SCPI de rendement qu’il n’est pas forcément nécessaire de vendre et que vous pouvez transmettre à vos descendants, la SCPI fiscale a une durée limitée. Une fois l’intérêt fiscal de ce « montage financier » disparu, la SCPI est liquidée et les biens sont vendus.
Plusieurs types de SCPI défiscalisantes sont présents sur le marché.
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Les principales SCPI fiscales en 2026
- SCPI Malraux
- SCPI Déficit Foncier
- SCPI Monuments Historiques
- SCPI Denormandie
SCPI MALRAUX
Les SCPI Malraux vous permettent de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que si vous investissiez en direct grâce au dispositif Malraux. Ce dispositif permet de déduire de vos impôts un déficit foncier issu de travaux de rénovations ou de réhabilitation dans la limite de 100 000 euros par foyer fiscal.
L’investisseur doit s’engager à conserver ses parts de SCPI pendant 15 ans. La réduction est de 30 ou 22% en fonction de l’emplacement du bien et s’applique sur le montant des travaux.
La réduction intervient en une seule fois.
SCPI PINEL
Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de souscrire à un nouvel investissement bénéficiant du dispositif Pinel. Les anciennes SCPI Pinel continuent d’exister pour les investisseurs déjà engagés, mais ce n’est plus une solution accessible pour un nouvel investissement.
SCPI Denormandie
Les SCPI Denormandie investissent dans des logements anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation, situés dans certaines villes retenues par l’État dans le cadre d’un programme de revitalisation des centres-villes. Comme le dispositif Denormandie en direct, elles permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement. Le taux de réduction dépend de la durée d’engagement de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. L’objectif est à la fois de favoriser la rénovation du parc immobilier ancien et d’encourager la mise en location de logements dans des zones où l’offre est insuffisante.
Cette solution peut constituer une alternative aux anciennes SCPI Pinel, tout en conservant les avantages de la gestion déléguée propres aux SCPI.
SCPI de déficit Foncier
Les dépenses de travaux peuvent générer un déficit foncier. Celui-ci est imputable sans plafond sur les revenus fonciers existants et, dans certaines limites, sur le revenu global du foyer fiscal.
Elles sont donc intéressantes si vous avez déjà des biens immobiliers qui génèrent des revenus qui alourdissent l’impôt sur le revenu et vous font par exemple basculer dans une tranche élevée d’imposition.
La réduction est étalée sur plusieurs années.
SCPI Monuments historiques
Ces SCPI permettent une réduction calculée sur la totalité du montant investi en travaux sur des monuments historiques.
Inconvénients et risques
Un avantage des SCPI fiscales est de pouvoir adapter assez finement l’investissement au besoin en réduction d’impôts de l’investisseur.
Sur le papier les SCPI fiscales sont donc plutôt attirantes quand on souhaite réduire sa facture fiscale. Il vaut mieux toutefois y regarder à deux fois avant d’investir.
1 – Tout d’abord, les premiers loyers n’arrivent pas tout de suite. En effet sur une SCPI de rendement vous avez déjà un décalage de 3 mois avant de recevoir vos premiers loyers mais ici cela peut durer bien plus longtemps.
Les SCPI fiscales investissent généralement dans l’ancien et les travaux n’ont pas forcément encore eu lieu lorsque vous investissez. Vous pouvez très bien devoir attendre 18 mois ou plus jusqu’à la fin des travaux et l’installation des locataires avant de percevoir les premiers loyers.
2 – Les SCPI fiscales affichent généralement des rendements plus faibles que les SCPI de rendement, souvent compris entre 1,5 % et 3 % selon les périodes et les véhicules.
3 – D’autre part, vous ne pouvez pas vendre vos parts avant la fin de l’engagement de location et de la liquidation de la SCPI sauf si vous les brader et dans ce cas vous perdrez l’avantage fiscal. A la fin de cette période les immeubles sont vendus et la SCPI est liquidée. Vous n’avez donc aucune garantie que les biens soient revendus au bon moment. Si le marché immobilier est mauvais au moment de la revente, vous risquez de perdre tout l’avantage gagné par la défiscalisation.
Les SCPI fiscales sont donc un pari sur le futur lointain.
D’autre part au moment de la vente, l’investisseur doit bien sûr s’acquitter de l’impôt sur les plus-values qui se calcule sur le prix d’achat avant travaux. Donc même si le marché est mauvais, il y a forcément une plus-value et donc un impôt.
Certaines réductions d’impôt sont soumises au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les dispositifs Malraux et déficit foncier bénéficient toutefois de règles spécifiques et peuvent être particulièrement intéressants pour les contribuables déjà proches de ce plafond.
Exemple :
– Un investissement de 50 000 euros en dispositif Malraux
– La SCPI alloue 50% de l’investissement aux travaux, soit 25000 euros
– la réduction d’impôts sera de 30% de 25000 euros (investissement en secteur sauvegardé) soit 7500 euros
– 15 ans plus tard la SCPI est liquidée avec une valorisation de l’investissement de 60000 euros soit une plus-value de 35000 euros. (60000-25000)
La plus-value est calculée hors travaux car vous avez déjà bénéficié d’une réduction d’impôt sur les travaux.
Imposition :
19% pour l’impôt sur le revenu
17,2 % pour les prélèvements sociaux
Toutefois il y a des abattements pour durée de détention
Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Et à lire également le texte de loi sur le calcul de la plus value
Sur nos 35000 euros nous avons donc un abattement de 60% pour l’impôt sur le revenu.
Nous paierons donc l’impôt sur 35000-21000= 14000
14000*19%= 2660 au titre de l’impôt sur le revenu
Et 16,5% d’abattement sur les prélèvements sociaux
35000 – (35000*16,5%)=35000-5775=29225
29225*17,2%=5026,70 euros en prélèvements sociaux
5026+2660= 7686 euros
Dans cet exemple, l’investisseur obtient donc une réduction d’impôt de 7500 euros mais devra s’acquitter d’un impôt sur les plus-values de 7686 euros.
Cet exemple est volontairement simplifié. Le calcul réel de la plus-value lors de la liquidation d’une SCPI fiscale dépend de nombreux paramètres et peut produire un résultat très différent selon les cas.
Donc faites bien vos calculs et vos prévisions sur l’avenir si vous pensez placer vos économies en SCPI fiscales.
(Cet article ne constitue en aucun cas un conseil financier professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhension du sujet issue de mon expérience)
