Calculer le montant de l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Lorqu’il revend un bien immobilier qui a pris de la valeur entre l’achat et le moment de la revente, le contribuable se doit de déclarer une plus-value et de payer un impôt composé d’un impôt sur le revenu et de contributions sociales.

L’impôt sur le revenu et celui des contributions sociales se calculent différemment. C’est pour cela qu’il faut les différencier.

Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière est proche de l’usine à gaz. En voulant soi-disant relancer le secteur de la construction, l’état a beaucoup complexifié le calcul de l’impôt et rallongé énormément le délai pour accéder à l’éxonération. Auparavant il fallait attendre 10 ans avant d’atteindre l’exonération. Maintenant il faut 30 ans. Toutefois, plus vous gardez le bien longtemps moins vous paierez.

Le calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus value brute est simple :

Plus value = Prix de vente – prix d’achat

 

Le calcul du prix d’acquisition l’est moins :

Il faut bien garder toutes ses factures et ses justificatifs pour calculer au plus juste les frais d’acquisition en particulier si on fait des gros travaux.

Dans les frais d’acquisition vous pouvez mettre :

  • Charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l’achat
  • Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat. Attention, ici, il s’agit bien de « gros » travaux. Si vous refaites la salle de bain ou les tapisseries, ou même si vous changez les fenêtres, ces frais ne seront pas ajoutés à votre coût d’acquisition et ne viendront donc pas réduire votre plus-value.
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais de d’aménagement pour lotissement par exemple).

Dans le cas de revente de SCPI, il faut aussi s’acquitter d’un impôt sur les plus-values.

A Lire: Comment baisser ses impôts avec les SCPI Fiscales?

Calcul de la plus-value nette

Ici, ça se complique parce que vous avez droit à des abattements pour durée de détention.

La plus-value nette est le montant sur lequel l’administration se base pour le calcul de l’impôt.

Plus-value nette = plus-value brute – abattement

A partir de la 6ème année, chaque année le montant de la plus-value diminue.

L’abattement est de

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

Ainsi au bout de 22 ans de détention du bien, la plus-value est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu.

Mais il reste encore les prélèvements sociaux à payer.

L’abattement pour le calcul des prélèvements sociaux est calculé comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Ainsi, après 30 ans de détention vous n’avez plus aucune taxation sur la plus-value au moment de la revente de ce bien.

Il faut donc calculer deux plus-values nettes : l’une imposée au titre de l’impôt sur le revenu et celle soumise aux prélèvements sociaux.

 

Calculer le montant de l’impôt

C’est le notaire qui calcul l’impôt. Après déduction des abattements, les plus-values sont taxées à 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux correspondent à la CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), un prélèvement social (4,5 %), une contribution additionnelle «solidarité autonomie» (0,3 %) et un prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 17,2%. On peut pas faire plus simple !

Vous pouvez consulter cette page sur impots.gouv qui explique bien ces calculs et donnent des exemples.

Mais c’est pas fini !

Eh oui, il ne faut rater ce petit paragraphe discret sur une page de servicepublic.fr dédié à la plus-value:

« Taux d’imposition

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*14) contient un tableau permettant d’en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir. »

Je suis donc allée voir ce Cerfa et voilà ce qu’il dit :

« dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le seuil de 50 000 € comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple »

Voici le tableau en question:

Modalités de calcul de la taxe
Montant total de la plus-value imposable  Montant de la taxe
De 50 001 € à 60 000 € 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 € 2 % PV
De 100 001 € à 110 000 € 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 3 % PV
De 150 001 € à 160 000 € 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 € 4 % PV
De 200 001 € à 210 000 € 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 € € 5 % PV
De 250 001 € à 260 000 € 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

(PV = montant total de la plus-value imposable)

Toujours envie d’investir ?

Je ne vois pas en quoi cette imposition sur les plus-values soutient le secteur de la construction mais il a au moins pour effet positif d’éviter les investissements spéculatifs. Un investissement immobilier est donc un investissement à long terme.

Je trouve toutefois regrettable que l’on ne puisse pas acheter pour rénover (sans reconstruire, ni agrandir) et puis revendre. Le système tel qu’il fonctionne actuellement ne permet absolument pas au particulier de se faire un peu d’argent (hors spéculation puisqu’il y aurait rénovation) en rénovant un bien ancien. Il y a pourtant tant de biens anciens qui ne se vendent pas et tant d’acheteurs qui ne veulent pas se lancer dans une rénovation. Du coup, on construit plus de logements neufs (ah ben voilà le soutien à la construction !) sur des terres agricoles ou des espaces que l’on ferait mieux de laisser à la nature.

Vous pouvez cependant investir et rénover pour louer: A lire: Immobilier locatif – Comment se protéger des impayés?

 

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