Lorsqu’on est propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location, la question se pose souvent : faut-il le louer meublé ou vide ? Les deux options présentent des avantages et des inconvénients, et le choix dépendra des objectifs du propriétaire et des besoins du locataire. Dans cet article, nous allons examiner les différences entre la location meublée et la location vide, ainsi que les facteurs à prendre en compte pour faire le bon choix.

Louer meublé ou vide, quelles différences et comment faire le bon choix ?

La location meublée

La location meublée est une forme de location où le propriétaire met à la disposition du locataire un logement équipé de meubles et d’appareils électroménagers. Les meubles doivent être en quantité suffisante et permettre au locataire de vivre normalement dans le logement. Contrairement à la location vide, la location meublée est encadrée par une réglementation spécifique.

Les avantages de la location meublée

La location meublée présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

Un loyer plus élevé : en général, les loyers pratiqués pour une location meublée sont plus élevés que pour une location vide. Cela s’explique notamment par le fait que le locataire n’a pas besoin d’acheter de meubles, ce qui représente une économie pour lui.
Une fiscalité avantageuse : la location meublée est soumise à un régime fiscal spécifique, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Un turnover plus rapide : les locataires d’un logement meublé ont tendance à rester moins longtemps que les locataires d’un logement vide. Cela peut être un avantage pour le propriétaire qui souhaite récupérer son bien régulièrement pour le garder en bon état.

Les inconvénients de la location meublée

Des coûts supplémentaires : le propriétaire doit investir dans l’achat des meubles et des équipements électroménagers, ce qui peut représenter un coût important.
Des contraintes réglementaires : la location meublée est encadrée par une réglementation spécifique, notamment en ce qui concerne la qualité des meubles et des équipements électroménagers mis à disposition du locataire.
Une gestion plus complexe : la location meublée nécessite une gestion plus complexe que la location vide, notamment en ce qui concerne la maintenance et le renouvellement des meubles et des équipements électroménagers.

La location vide

La location vide est une forme de location où le propriétaire met à la disposition du locataire un logement vide, sans meubles ni équipements électroménagers. Contrairement à la location meublée, la location vide est soumise à la réglementation générale des locations.

Les avantages de la location vide

La location vide présente également des avantages pour le propriétaire :

Des coûts moindres : le propriétaire n’a pas besoin d’investir dans l’achat des meubles et des équipements électroménagers, ce qui représente une économie pour lui.
Moins de contraintes réglementaires : contrairement à la location meublée, la location vide est soumise à la réglementation générale des locations, ce qui implique moins de contraintes réglementaires pour le propriétaire.
Une gestion plus simple : la location vide nécessite une gestion plus simple que la location meublée, notamment en ce qui concerne la maintenance du logement.

Les inconvénients de la location vide

Cependant, la location vide présente également des inconvénients :

Un loyer moins élevé : en général, les loyers pratiqués pour une location vide sont moins élevés que pour une location meublée. Dans les zones en tension, de plus en plus nombreuses, le loyer est bloqué entre deux locataires ce qui réduit d’autant la rentabilité et empêche de suivre l’inflation. C’est pourquoi de nombreux propriétaires finissent par se résoudre à louer en touristique.
Un turnover plus lent : les locataires d’un logement vide ont tendance à rester plus longtemps que les locataires d’un logement meublé, ce qui peut être un inconvénient pour le propriétaire qui souhaite remettre en bon état son bien de manière régulière.
Des risques de détérioration : sans meubles ni équipements, le logement peut être plus vulnérable aux dégradations, ce qui peut entraîner des coûts de réparation plus importants pour le propriétaire.

La location vacances

La location de courte durée de type Airbnb est une forme de location qui permet aux propriétaires de louer leur logement pour de courtes périodes, allant de quelques jours à quelques semaines. Contrairement à la location vide ou meublée, la location de courte durée est soumise à une réglementation spécifique, qui peut varier selon les villes et les pays.

Les avantages de la location de courte durée

La location de courte durée présente plusieurs avantages pour les propriétaires :

Des revenus plus élevés : les propriétaires peuvent espérer obtenir des revenus plus élevés grâce à la location de courte durée, notamment en période de forte demande touristique.
Une flexibilité accrue : contrairement à la location traditionnelle, la location de courte durée permet aux propriétaires de décider quand et pendant combien de temps ils souhaitent louer leur logement et de garder quelques semaines pour leur propre usage.
Une meilleure rentabilité : en fonction de la demande, les propriétaires peuvent ajuster leur tarif de location pour maximiser leur rentabilité.. La fixation du loyer est libre même dans les zones en tension ce qui donne un gros avantage à la location touristique en comparaison d’une location vide

Même avec les changements récents de la réglementation, la location touristique reste souvent plus rentable que la location vide.

Les inconvénients de la location de courte durée

Cependant, la location de courte durée présente également des inconvénients pour les propriétaires :

Des contraintes réglementaires : la location de courte durée est soumise à une réglementation spécifique, qui peut être complexe à comprendre et à respecter surtout dans les zones en tension par exemple, Saint Malo.
Des coûts supplémentaires : pour louer leur logement sur des plateformes de location de courte durée comme Airbnb, les propriétaires doivent souvent payer des frais de service, qui peuvent réduire leur rentabilité. Il faut aussi payer la taxe d’habitation.
Des risques de dégradations : en accueillant des voyageurs de passage, les propriétaires prennent le risque que leur logement soit détérioré, ce qui peut engendrer des coûts de réparation élevés.

En résumé, la location de courte durée peut être une option intéressante pour les propriétaires qui souhaitent obtenir des revenus supplémentaires et bénéficier d’une plus grande flexibilité. Cependant, elle peut également être soumise à des contraintes réglementaires et comporter des risques de dégradations, qui doivent être pris en compte avant de se lancer dans cette activité.

La fiscalité

Le régime fiscal appliqué à la location vide et à la location meublée diffère, et dépend également de la durée de la location. Voici un résumé des principales règles fiscales applicables :

Location vide : les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers, et sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du propriétaire. Si le montant des loyers perçus dépasse 15 000 euros par an, le propriétaire doit obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition, qui lui permet de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, etc.) de ses revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Si le revenu est inférieur à 15 000€, la déclaration peut se faire sous le régime micro-foncier. Dans ce cas un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré.
Location meublée : les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du propriétaire. Si le montant des loyers perçus ne dépasse pas 70 000 euros par an et représente moins de 50% du revenu global du propriétaire, celui-ci peut bénéficier du régime micro-BIC, qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs. S’il opte pour le régime réel d’imposition, le propriétaire peut déduire certaines charges (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, amortissement du mobilier, etc.) de ses revenus BIC. En cas de déficit BIC, celui-ci peut être reporté sur les bénéfices BIC des années suivantes.
Location de courte durée (type Airbnb) : dans ce cas, les loyers perçus sont également considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du propriétaire. Toutefois, si le logement est loué pour moins de 120 jours par an, le propriétaire peut bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs. Il peut également opter pour le régime micro-BIC, qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% sur ses revenus locatifs.

Il convient de noter que ces règles fiscales peuvent varier en fonction de la situation spécifique de chaque propriétaire, et qu’il est donc recommandé de se faire conseiller par un professionnel de la fiscalité avant de se lancer dans la location immobilière.

Les abattements fiscaux font certainement évoluer en 2024. Renseignez vous sur le site service-public pour avoir accès à la réglementation la plus récente.

Gestion des locations de courtes durée: peut on les confier à une conciergerie?

Il existe des entreprises spécialisées dans la gestion de locations de courte durée pour les propriétaires. Ces entreprises proposent généralement une gamme complète de services, allant de la gestion des réservations et des paiements à la remise des clés, en passant par le ménage et l’entretien du logement.

Voici quelques exemples d’entreprises qui proposent ce type de services :

Airbnb : c’est la plateforme la plus connue pour la location de courte durée. Elle permet aux propriétaires de mettre leur logement en location et gère les réservations et les paiements. Airbnb propose également un service de conciergerie pour aider les propriétaires dans la gestion de leur location (anciennement Luckey Homes)
GuestReady : cette entreprise basée à Singapour propose des services de gestion de location courte durée dans plusieurs villes du monde. Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.

BnbLord : cette entreprise basée à Rennes propose des services de gestion de location courte durée dans plusieurs villes de Bretagne, notamment à Rennes, Saint-Malo et Dinard. Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.
Welkeys : cette entreprise basée à Nantes propose des services de gestion de location courte durée dans plusieurs villes de Bretagne, notamment à Nantes, Saint-Malo et Dinard. Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.
HostnFly : cette entreprise basée à Paris propose des services de gestion de location courte durée dans plusieurs villes de Bretagne, notamment à Rennes et Saint-Malo. Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.

Poplidays : cette entreprise basée au pays Basque propose des services de gestion de location courte durée en France et en Espagne . Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.
Cocoonr : cette entreprise basée à Rennes propose des services de gestion de location courte durée dans la région de Brest et ses environs. Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.
Groom Conciergerie : cette entreprise basée à Lorient propose des services de gestion de location courte durée dans la région de Lorient et ses environs. Elle propose une gamme complète de services, incluant la gestion des réservations, le check-in et le check-out, le ménage et l’entretien du logement.

(Cet article ne constitue en aucun cas un conseil financier professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhension du sujet issue de mon expérience.

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