Pour se construire un patrimoine solide, une des possibilités qui s’offre à vous est l’immobilier en direct. C’est-à-dire acheter un appartement ou une maison pour louer. Si c’est votre premier investissement immobilier, de nombreuses questions se posent. Quel type de bien acheter ? Dans quelle zone géographique ? Faut-il profiter des offres alléchantes qu’on voit sur internet ?
1 – Choisir la bonne zone géographique
Le critère N°1 d’un investissement immobilier réussi est l’emplacement, comme pour un commerce.
Choisissez un logement dans lequel vous pourriez vous aussi vous installer. Si le logement ne vous plaît pas, pourquoi plairait-il à quelqu’un d’autre ?
Cherchez un appartement dans une ville, un quartier ou une zone que vous connaissez bien.
Avant d’acheter, vous aurez pris soin de bien étudier le marché en suivant les petites annonces de vente immobilière mais également de location pour avoir une idée de la tension du marché, des prix et du type de biens disponibles.
2 – Choisir le type de bien
Si c’est votre premier investissement, choisissez plutôt une petite surface avec peu de rénovation. Vous apprendrez beaucoup de choses lors de ce premier investissement et pourrez prendre plus de risque pour le suivant en achetant un bien à rénover ou une plus grande surface s’il vous semble que la rentabilité est meilleur sur ce type de bien.
Attention aux résidences avec services tels que EHPAD, résidence de vacances ou étudiantes. Les charges sont souvent très lourdes et si le bien est mal géré vous risquez de perdre en rentabilité. Attention, il y a énormément d’arnaques en ce moment dans ce secteur. Préférez une résidence avec un syndic classique et avec le minimum de services.
3 – Chercher un crédit
Avant de vous fixer sur un type de bien précis, renseignez-vous auprès de votre banque pour connaitre le montant du crédit qui pourrait vous être accordé.
4 – Chercher un bien
Vous avez bien étudier le marché : le prix des biens, le montant des loyers, vous connaissez le montant que vous avez à disposition crédit compris. Il est maintenant temps de visiter.
N’investissez que dans un logement dans lequel vous seriez près à habiter vous-même.
5 – Signer chez le notaire
La signature chez le notaire ; le moment le plus enthousiasmant de toute la procédure !
Renseignez-vous sur l’opportunité de créer une SCI.
6 – Faire les travaux
Il y a toujours des petits travaux à réaliser. Utilisez des matériaux solides. Les locataires sont rarement soigneux et n’entretiennent pas le logement. Choisissez donc des volets électriques de qualité et pas manuels car ils cassent tout le temps.
Ne mettez pas à disposition de lave-vaisselle ou de frigo. Une cuisine aménagée attirera certes les locataires mais contentez-vous d’installer une plaque et un four. Si l’électroménager tombe en panne, c’est au propriétaire de le faire réparer ou de le changer. Ces frais ne sont pas déductibles de vos charges en 2022.
Faites en sorte que le logement soit très propre. Les locataires sont plus respectueux quand on leur confie un logement en bon état.
7 – Fixer le montant du loyer
Pour fixer le montant des loyers, vous pouvez demander une visite d’un agent immobilier ou plus simplement, étudier le marché sur les petites annonces le bon coin ou Se Loger.
8 – Trouver les bons locataires
Vous trouverez vos locataires en déposant une petite annonce sur le bon coin ou le journal local.
Faites attention aux revenus des locataires et rencontrez-les afin d’évaluer le sérieux des personnes.
9 – Assurez-vous contre les impayés de loyer
Il est prudent mais pas obligatoire de souscrire à une garantie loyers impayés. Sachez que dans ce cas vous ne pourrez pas demander une caution solidaire supplémentaire. Comptez de 2 à 3% du loyer pour payer la garantie.
Vous pouvez aussi vérifier si vos locataires sont éligibles à une garantie Visale. C’est le locataire qui doit en faire la demande. Cependant la garantie n’a qu’une durée de 3 ans. Ensuite, vous n’aurez plus de garantie.
Reste la caution solidaire d’un tiers. Mais dans ce cas, en cas de problème, ce sera à vous de poursuivre les cautionnaires en justice pour récupérer votre argent.
Sachant que les procédures durent facilement de 1 à 2 ans.
10 – Vous n’avez pas assez de budget
Si vous n‘avez pas assez de budget pour investir en direct, étudier la possibilité d’investir dans une SCPI. Ces sociétés de gestion immobilière offrent l’opportunité d’investir dans l’immobilier à partir de 1000 euros pour certaines.
