Immobilier locatif : comment se protéger des impayés ?

Se protéger des Loyers impayés

Quand on loue un bien immobilier, il y a toujours un risque d’impayé. Le fait que le locataire présente « toutes les garanties », c’est-à-dire a un emploi et est solvable ne garantit pourtant pas qu’il va payer régulièrement. Si il y a impayé, les procédures sont longues et pénibles et on ne récupère jamais la totalité de la perte.

Le loyer impayé, de même que la vacance du logement, impacte fortement la rentabilité de votre bien. Si le logement est acheté à crédit, il peut même mettre en danger les finances du propriétaire.

Quelles sont donc les solutions pour se prémunir de ce risque ?

Assurance loyer impayés

Une solution peut être de se tourner vers les assurances privées « loyer impayés » dites GLI. Ces assurances vous proposent de continuer à percevoir vos loyers quand le locataire est défaillant. L’assurance se charge parfois également des procédures judiciaires et prend en charge les frais de justice. L’assurance couvre aussi parfois les dégradations.

Chaque assureur propose des garanties différentes. Il faut les comparer pour trouver celle qu’il vous faut.

Le coût est entre 2,5 et 3% du loyer avec un plafond de remboursement allant per exemple jusqu’à 70000 euros pour inter-assurances.

Les critères des assurances sont parfois tels qu’il est difficile de trouver un locataire : pas de CDD, un salaire représentant 3 fois le loyer ou plus, pas de travailleur indépendant…

Vous devez respecter les critères de l’assureur sinon vous ne serez pas couvert en cas d’impayés.

La garantie Visale

La garantie Visale est une « garantie » proposée par Action Logement, un organisme de l’état.

Cela fonctionne un peu comme une caution. Action Logement se porte cautionnaire du locataire s’il ne peut pas payer. Dans l’esprit cela se présente plus comme une protection du locataire que comme une assurance.

Les futurs locataires ne connaissent pas forcément cette garantie donc, en tant que propriétaire, vous pouvez leur en parler afin qu’ils fassent les démarches nécessaires.

Toutefois cette garantie ne s’adresse pas à tous. Il faut avoir moins de 30 ans ou bien entrer en fonction dans un nouvel emploi depuis moins de six mois.

Visale couvre jusqu’à 36 mois d’impayés.

J’ai proposé cette garantie à des locataires qui avaient plus de 30 ans mais dont l’un venait d’être muté et l’autre commençait un nouvel emploi. Je n’ai pas eu de problème d’impayés donc je ne sais pas si ça fonctionne. Mais, en théorie, s’il y a un problème, cela se règle entre le locataire et Visale. C’est la meilleure solution que j’ai trouvé après la disparition de la GRL qui fonctionnait pourtant bien.

Je préfère très largement Visale à la caution « parentale » qui infantilise les locataires et me mets toujours un peu mal à l’aise. Je n’aime pas l’idée de demandé à des retraités de garantir leurs enfants majeurs et avec des revenus supérieurs aux leurs.

Le cautionnaire

La dernière solution quand on n’en a pas d’autre : la caution solidaire.

Cette solution est parfois proposée par le locataire lui-même. Le cautionnaire peut être un parent, un ami, une entreprise ou une banque. Je me suis déjà faite insultée quand j’ai proposé la caution bancaire à un locataire qui m’a dit que c’était honteux de demander ça et surtout interdit.

J’ai pourtant choisi personnellement cette solution quand j’étais locataire, ce qui m’a évité de demander de l’aide à mes parents dont les revenus étaient inférieurs aux miens.

Les banques qui pratiquent la caution bancaire demande généralement le placement sur un compte bloqué d’une année de loyers. C’est beaucoup d’argent certes, mais il faut savoir que ça existe. Cependant les banques à accepter ce procédé sont rares et il faut que le locataire soit, dans sa banque, un « bon » client.

La caution solidaire n’est surement pas la meilleure des protections contre les impayés car s’il y a un problème, le propriétaire est seul face à la justice et aux locataires. Il peut récupérer en théorie ses loyers mais les procédures sont longues et forcément pénibles. C’est pourtant la seule solution pour des locataires de plus de 30 ans qui ont un emploi depuis plus de 6 mois mais des revenus faibles. Si le logement est situé dans une zone riche, on préfèrera un locataire « riche » et la GLI. Mais si on veut louer rapidement dans une zone géographique où les revenus sont modestes, il faudra alors se résoudre à prendre le risque de la caution solidaire.

Quelles solutions avez-vous choisi pour vous protéger des impayés de loyers?

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