Investir dans l’immobilier locatif en Allemagne

L’investissement locatif en Allemagne est le placement à la mode en ce moment.

Il y a quelques années j’ai eu l’idée de créer une entreprise de location meublée de moyenne et longue durée pour les business men et autres salariés en déplacement.

Je souhaitais créer cette entreprise à Hambourg en Allemagne car non seulement je vivais là mais j’avais perçu un réel besoin dans ce domaine.

Finalement, j’ai laissé tomber le projet pour diverses raisons, notamment ma maîtrise insuffisante de la langue (ou perçue comme telle par mes interlocuteurs) et ma méconnaissance du système juridique et fiscal allemand.

Mais, j’ai tout de même réussi à acheter un appartement (en plus de notre résidence principale) que j’ai mis en location et qui est toujours à ce jour en location.

(Cet article ne constitue en aucun cas un conseil financier ou fiscal professionnel. Je ne fais part ici que de ma compréhension du sujet issue de mon expérience)

Comment se passe l’achat d’un appartement en Allemagne

Ça se passe un peu comme en France mais en moins bien.

– On trouve le logement avec ou sans agence immobilière (Makler)

– On signe et on s’engage fermement chez le notaire avant d’avoir signé son crédit (mmm, pas top !). On ne paye pas ce jour-là. On paiera le jour défini dans le contrat.

– On signe son crédit aux conditions plus ou moins proche de ce qu’on avait négocié avant signature du contrat de vente.

– Donc : pas d’annulation de la vente si on n’a pas le crédit !

– On règle l’achat à la date prévu dans le contrat d’achat sur le compte du notaire.

– L’ancien propriétaire vous remet les clefs après que le notaire ait reçu l’argent

– Une fois que vous avez les clefs, vous autorisez le notaire à payer le vendeur

Prendre un crédit en Allemagne

C’est à la fois simple et compliqué.

Une banque française aura des réticences à financer un bien en Allemagne à moins que vous ayez un bien français à proposer en garantie.

En Allemagne, vous trouverez sans doute une banque qui accepte de vous proposer un crédit. Il ne sera surement pas le plus avantageux.

La banque avancera le fait que vous êtes étranger, que vous êtes travailleur indépendant, etc…

Ensuite, la proposition de crédit et le taux ne sont pas bloqués pour une période précise comme en France. En vous proposant un devis, elle ne s’engage à rien.

C’est comme cela qu’après avoir signé chez le notaire l’achat de l’appartement, ma banque à demander à prendre une garantie non plus sur le logement acheté mais sur notre résidence principale et a augmenté le taux car mon mari était travailleur indépendant.

Comme j’avais l’habitude que les gens fassent comme si je ne comprenais pas ce qu’ils disaient (pour me dire ensuite “ah si, je vous jure, je vous l’avais dit!”), je me suis méfiée dès le départ et j’ai donc acheté un appartement que je savais pouvoir payer comptant.

J’ai donc finalement refusé le crédit. J’ai perdu un peu d’argent dans la procédure mais au moins notre résidence principale n’a pas été hypothéquée et j’ai pu la vendre sans difficulté au moment de notre départ.

Trouver un locataire en Allemagne

Je suis passée par une agence immobilière qui a trouvé une étudiante. Un étudiant, c’est bien, car une fois ses études terminées, il s’en va.

Les contrats de location sont à vie. Pas moyen de récupérer le logement au bout de trois ans sauf si on l’a prévu dans le contrat et qu’on a une bonne raison, comme par exemple pour se loger soi-même ou un de ses enfants.

Chaque année, il faut participer à la réunion de copropriété, faire une régularisation de charges pour le locataire.

Déclarer ses revenus en Allemagne

Officiellement, je n’ai pas le droit de vous dire comment on déclare ses revenus en Allemagne. En effet, la loi allemande oblige d’être conseillé fiscale déclaré et diplômé pour pouvoir donner ce type d’information.

Il y a quelques années un excellent forum qui donnait des infos très utiles a dû supprimer sa rubrique fiscale, forcé par les autorités allemandes.

Donc, en Allemagne, quasiment tout le monde déclare ses revenus par l’intermédiaire d’un Steuerberater, comptable et conseillé fiscal.

Ce qu’il faut savoir :

– Si vous vivez en France, vous devrez déclarer vos revenus locatifs à la fois en Allemagne et en France. En Allemagne, le Steuerberater me facture 350 euros pour la déclaration. Et je paye un peu moins de 2 mois de loyer kalt (sans les charges) en impôts.( l’impôt + le comptable coûte donc environ 26% du loyer kalt)

– Pour la déclaration d’impôts sur le revenu française : on déclare ce revenu locatif allemand sur la 2042 (comme un loyer français) et sur la 2047 (revenus étrangers).

– Dans la 2047, les revenus allemands sont imposables en France et donne droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français (les revenus venant d’Espagne ou d’Italie aussi mais pas ceux de Belgique ou Pays bas qui, eux, ne sont pas imposables en France mais participent au calcul du taux effectif).

Avantages de l’investissement en Allemagne en direct :

Sincèrement, à moins d’être franco-allemand et de bien maîtriser les subtilités juridique et fiscale, je ne vois pas trop l’intérêt si on recherche un investissement sur le long terme et une bonne rentabilité. Si vous êtes cependant intéressé plus par la spéculation, dans ce cas, en effet c’est peut-être encore intéressant. Cependant, depuis 10 ans les prix ont déjà beaucoup montés. Faites-vous conseiller par quelqu’un qui connait bien le marché et surtout la loi et les démarches administratives.

Ce qui se dit généralement est que l’imposition en Allemagne est plus faible qu’en France. C’est vrai en partie notamment car

– Il n’y a pratiquement pas d’impôt foncier .

– Pas de plus-value à la revente au bout de 10 ans.

– Le bien est amorti.

– C’est le locataire qui remet le logement en état à son départ (peinture et petites réparations)

Inconvénients

– Il faut payer le Steuerberater. Ce qui diminue significativement la rentabilité sur un petit revenu.

– Les loyers sont plutôt bas et ne suivent pas la valeur de l’immobilier et c’est compliqué de les revaloriser.

– Je crois comprendre (sans être certaine) que l’on paye de toute façon en France la CSG/CRDS

– Il est difficile de bien suivre les réunions de copropriété

Conclusion :

J’attends avec impatience que ma locataire quitte le logement (Ah oui, à savoir aussi, il faut vraiment avoir une bonne raison et l’avoir prévue dans le contrat de location si on veut récupérer son appart au bout d’un certain temps).

Cet argent aurait un meilleur rendement en SCPI.

Cependant, depuis l’achat, le bien à tout de même pris pas mal de valeur. L’investissement en direct est donc à réserver, à mon avis, aux spéculateurs.

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